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Investir en SCPI via l'assurance-vie : une bonne idée ?

Les assurances-vie utilisent désormais les sociétés civiles de placement immobilier pour accroître leur rendement. Ces SCPI sont en effet reconnus pour leur taux de rendement intéressant, donnant lieu à des assurance-vie en unités de comptes très attractifs – comparé aux assurances-vie en fonds en euros. Mais qu’est-ce que les SCPI et quel intérêt d’investir à travers une assurance-vie ?

L’immobilier à petit prix, géré par un professionnel

Plusieurs individus intéressés par la constitution d’un patrimoine immobilier s’associent et se tournent vers un professionnel spécialisé dans l’exploitation d’immeubles en tout genre. Ce dernier gère ce parc d’immeubles, depuis l’acquisition à la mise en location jusqu’au recouvrement des loyers. Afin de permettre à cet exploitant d’acheter ce parc immobilier, celui-ci émet alors des parts de SCPI aux individus intéressés. Ces parts sont accessibles dès 200 euros, voire moins, tandis que certaines coutent plus de 1000 euros.

Les acheteurs de ces parts deviennent alors associés de la SCPI. Les fonds colletés par l’exploitant, appelé société de gestion, seront mobilisés pour l’achat des immeubles à mettre en location. Les loyers qui en sont issus sont diminués des charges et des frais de gestion, puis sont redistribués aux associés investisseurs. Cette distribution se fait tous les trimestres.

Les SCPI dans l’assurance-vie, quel fonctionnement ?

Les assureurs sont aussi intéressés par les SCPI. Ils en achètent alors auprès de la société de gestion et, comme nous l’avons expliqué plus haut, les intègrent dans leurs supports en fonds en euros. Ces SCPI appartiennent par conséquent à l’assureur, mais les revenus locatifs seront versés dans le compte du souscripteur en assurance-vie.

Les avantages pour l’épargnant sont multiples :

  • tout d’abord, du point de vue fiscalité : la détention d’une SCPI en direct implique le paiement d’impôts fonciers. L’investisseur est alors soumis au régime réel ou au régime micro foncier en fonction du montant de ses dividendes et de ses recettes locatives. En revanche, la fiscalité des SCPI dans l’assurance-vie est plus profitable puisqu’elle est soumise au régime de cette dernière.
  • le délai de jouissance est réduit à un mois alors qu’il est de 3 mois, voire de 5 à 6 mois pour une SCPI achetée en direct auprès de la société de gestion. Plus le délai de jouissance est court, plus l’investisseur profite de ses revenus locatifs. Il s’agit en effet d’une période de carence en loyers pour l’investisseur puisque la constitution d’un parc immobilier physique est elle aussi conditionnée par cette carence.
  • c’est l’assureur lui-même qui rachète ses SCPI lorsque le souscripteur décide de les céder. La liquidité est donc meilleure, comparée à celle des SCPI souscrites auprès des sociétés de gestion.

Qu’en est-il des inconvénients ?

Le manque de choix constitue le principal inconvénient de cette forme d’investissement. En effet, les assureurs sélectionnent les meilleures SCPI, c’est-à-dire celles dont les performances sont le plus élevées, et ce sont généralement les SCPI de rendement. Pourtant, ce ne sont pas non plus toutes les SCPI de rendement qui sont disponibles dans les assurances-vie. Ce qui fait qu’au final, ces dernières n’en proposent qu’un choix restreint, et certaines d’entre elles ne répondent pas toujours aux objectifs de l’investisseur.

Il est donc primordial de comparer non plus les SCPI entre elles, mais les contrats qui contiennent ces SCPI, en tenant compte des prélèvements et des frais divers. Tous les détails sur scpi-8.com.

Par ailleurs, une assurance-vie multisupport est plus risquée que celle en fonds en euros. Fort heureusement, ces supports sont modulables et peuvent tout à fait se personnaliser en fonction du profil du souscripteur. Par exemple, diminuer progressivement les risques à l’approche de l’âge du départ à la retraite.

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