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Durée minimum de conservation pour la SCPI en assurance-vie ?

Une SCPI société civile de placement immobilier ne doit pas faire l’objet de spéculations comme les actifs en bourse, mais doit plutôt générer des revenus sur le long terme grâce à l’exploitation de l’immobilier. C’est pourquoi, elle doit être conservée sur une longue durée, qu’elle soit acquise auprès de son exploitant initial ou à travers un contrat d’assurance-vie.

La durée minimale de 8 ans recommandée

Les conseillers en gestion de patrimoine recommandent la durée de 8 ans pour conserver ses SCPI dans une assurance-vie. La fiscalité dépend également de la durée de détention du contrat : plus celui-ci est âgé, moins il sera fiscalisé.

Par exemple, si les revenus de SCPI ont été injectés avant le 27 septembre 2017 et que le contrat est âgé de 4 ans, la taxation est de 52.2%. Entre 4 ans et 8 ans, elle est de 32.2%. Après 8 ans, elle est diminuée à 17.2%.

Pour des revenus versés au-delà du 27 septembre 2017, la taxation est de 30% pour un contrat de moins de 8 ans, puis de 17.2% ou 30% selon le montant des encours et après 8 ans.

Notons que cette fiscalité concerne les prélèvements forfaitaires et sociaux et sur les plus-values, c’est-à-dire uniquement si le contrat a fait l’objet d’un rachat. Plus d’infos sur www. savoie-patrimoine.com.

Comment fixer la durée de détention d’une SCPI en assurance-vie ?

Il est intéressant de se rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine ou de réaliser une simulation sur ce type d’investissement. Cela par rapport à la durée de détention non seulement des parts, mais aussi du contrat. En effet, il est possible de conserver l’assurance-vie tout en optant pour une sortie en SCPI pour une raison ou une autre. Dans ce cas, c’est l’assureur qui procède au rachat. C’est l’avantage de la souscription à travers l’assurance-vie, comparé à l’achat direct auprès de la société de gestion. La SCPI détenue en direct peut en effet s’avérer peu liquide et la revente se fait obligatoirement sur le marché secondaire.

Notons que les SCPI proposées dans une assurance-vie sont des SCPI de rendement : il n’y a donc pas de durée de détention minimale obligatoire. Bien lire toutefois les conditions mentionnées sur l’avenant ou l’annexe à remplir avant d’investir.

Conserver ses parts sur une longue durée permet aussi de lisser les frais ainsi que l’absence de revenus locatifs générée par la durée de jouissance appliquée – bien qu’elle soit moindre dans le cadre de l’achat à travers une assurance-vie. Ainsi, l’investisseur appréciera pleinement le rendement généré sur une durée de plus de 10 ans et plus.

Ce sont en revanche les SCPI fiscales qui doivent être conservées suivant une certaine durée, en fonction du dispositif appliqué. Par exemple, la SCPI Pinel ne pourra être cédée avant la période de 6 ans, de 9 ans ou de 12 ans. De même, l’investisseur en SCPI Malraux n’est pas autorisé à se séparer de ses parts avant 9 ans.

Or, les assureurs ne proposent presque pas de SCPI fiscale comme support puisque peu rentables comparées aux SCPI de rendement.

Quand décider de la revente de son SCPI ?

Il vaut mieux continuer à conserver ses parts tant qu’elles génèrent un rendement satisfaisant. La revente n’est conseillée que si a société de gestion est en difficulté par exemple, et que le versement des dividendes n’est plus assuré. Or la revente sera aussi difficile à ce moment-là puisque le nouvel acheteur considèrera avant tout les indicateurs de performance ainsi que la qualité de la société de gestion avant de s’engager. Toujours est-il que les SCPI sont avant tout de l’immobilier : ils prennent de la valeur au fil du temps, et les risques de perte en capital sont relativement moindres sauf en cas de grave crise immobilière.

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